Tout empiètement de construction sur votre terrain par un voisin vous donne droit à la demande de démolition de la construction incriminée, cela concerne tant en surface, qu’en sous-sol (canalisations, fondations) ou en surplomb (toiture, balcon), même minime tout dépassement est prohibé et nul ne peut être contraint de céder sa propriété (sauf cause d’utilité publique).
Ce n’est pas l’ampleur de l’empiètement qui importe pas plus que l’absence de préjudice au propriétaire victime, la Cour de Cassation a tranché même pour une clôture de 0,5 cm, une toiture en surplomb de 20 cms, ou débordement de fondations .
La démolition n’est pas systèmatique s’il est possible de rétablir la construction dans les limites autorisées, en sous-sol la sanction est la même même si les dommages sont importants (exemple coût financier de 6 millions d’euros à la charge du propriétaire empiétant avec des tirants d’ancrage).
La Cour de Cassation ne parait pas enclin à infléchir la règle de droit.
Il faut noter qu’en cas de vente le nouveau propriétaire subissant l’empiètement peut demander la démolition ou le reculement de la construction litigieuse, même si celui-ci existait au moment de la vente et s’il était au courant ou pouvait s’en convaincre en visitant les lieux.
Sa requête peut toutefois être rejettée s’il y a plus de 30 ans d’existence de l’empièrement ou si un accord avait été conclu précédemment et si celui-ci avait été stipulé et annexé à l’acte de vente.
Le propriétaire s’estimant victime doit toutefois s’assurer que ses limites sont parfaitement valables, un arrêt contraire a été pris dans le cas d’une situation de marge d’erreur technique signalée par le géomètre pour 8 cm, à cet effet la garantie des limites peut être assurée par un bornage amiable signée par les parties ou à défaut d’accord ou de refus de signer, par le bornage judiciaire (à frais partagés) diligenté par un juge aux fins de nomination de géomètre-expert.